基本案情

小智与小永、案外人大佑房地产销售代理有限公司（以下简称大佑公司）三方于2022年12月16日签订了位于广州市黄埔区某房的《房屋租赁合同》，租期为2022年12月20日至2024年12月19日共两年。根据合同约定，小永会在每月20日前后向小智支付当月租金3300元。2024年1月27日小智接到街道办、居委会投诉：经社区居委大楼安全检查时发现该涉案房屋居住人数达20人，超出居住出租房消防安全基本要求，存在严重消防安全隐患。社区居委当日责令小智及房屋居住人整改居住人数不能超10人，小智这才得知房屋一直被违规使用。经小智向交租人小永询问才发现鲍某某食品有限公司（以下简称鲍公司）是房屋实际承租人，小永签约后实际是鲍公司作为员工宿舍使用，交租人小永是该房宿舍长，日常代大家交付租金。后小智与派出所、街道办、居委会、物业公司多次上门反复沟通，小永、鲍公司仍拒不整改，并因多人居住、不当使用，严重破坏房屋设施、设备，包括房屋大厅地板砸裂、阳台、房间多处地板开裂、房屋木门表面严重破损、房屋大门把锁丢失等等（堪比拆家小分队进场），迫使小智在2024年5月仅重新维修地板一项就花费9400元，其他家具、电器损坏仍需花费约18100元。小智认为，双方签署的《房屋租赁合同》真实有效，各方行使权利、履行义务应当遵循合同的约定，小永、鲍公司严重违约，不当使用导致房屋设备设施损坏的行为造成房屋严重损毁，此行为不仅仅构成严重违规违约，更存在侵权。在小智多次要求其赔偿修复费用后小永和鲍公司拒不赔偿，无奈之下，小智委托杨慧辉律师团队提起诉讼。

办案成果

一审法院经审理认为，首先，小智有权要求小永就其违约行为承担责任。因小永等鲍公司的员工在涉案房屋居住时，造成涉案房屋严重损毁，小永已构成违约，故小智要求于2024年6月22日解除租赁合同以及按照月租金2倍计付违约金6600元，于法有据。因鲍公司员工截至7月1日才交还涉案房屋，故应参照租金支付房屋占有使用费1320元（3300元/月÷30日/月×12日）。另合同约定，押金在除扣除应由承租方承担的费用、租金，以

及应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还。因此，一审法院确认小永缴纳的全部押金6600元用于抵扣违约金。租赁合同并未就保全担保费、律师费的承担予以约定，故对小智该项主张不予支持。其次鲍公司与小永应就其侵权行为承担赔偿责任。依据《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第一千一百六十七条规定以及根据物业公司、居委会的调查，涉案房屋居住人数超过10人并接近20人，在内居住的人员均为鲍公司员工，常在各门店轮岗而流动，并有承担宿舍管理职责的人员；代理律师认为鲍公司作为实际使用人与出租方小智形成事实租赁关系，依法实际使用人应当向出租人承担相应的连带违约责任。且小智与相关居住的人员沟通事宜时，他们均有向鲍公司反映、请示的意思表示。一审法院采纳了杨律师的意见。故一审法院认为，涉案房屋并非单纯是小永承租，而是鲍公司以出纳人员小永的名义承租，并用作男性员工宿舍。鲍公司统一安排员工在涉案房屋居住，对涉案租赁房屋享有利益，应就意图规避出租屋居住人数上限以及管理员工不当造成的房屋损坏承担责任。依据《民法典》第一千一百六十八条规定，因小永参与了鲍公司员工的共同侵权行为，两名被告存在共同过错，故应对小智财产损失承担连带责任。最后，小智有权就实际产生的损失主张赔偿。依据《民法典》第一千一百八十四条规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。租赁合同的约定，因承租人使用不当造成租赁物损坏的，出租人有权主张赔偿。根据查明的情况，涉案房屋在出租时并无相关损坏情况。但在鲍公司的员工入住后，先后发生了地板漏水、墙面发泡等情况，小智已经为了修复两被告造成的损坏（防盗门门把损坏、三个房间和客厅墙体发霉、阳台顶发霉等）实际产生的损失，两被告应予赔偿。

办案思路

本案为房屋租赁合同纠纷，我所代理原告小智。基于合同的相对性，小智的租赁合同是和自然人小永签订，案发时小永离职处于失联状态，如何能关联到小永所在公司鲍公司的责任呢？我所杨慧辉律师团队审核材料后，立即针对小智的诉求及相关证据资料进行深入研究，从细节入手，在双方微信对话、交租记录等证据着手，在一审阶段就已经达到小智满意的结果。在经过对案件事实的深入梳理，杨慧辉律师团队经过不断地查找资料、搜索判例，最终以实际使用人应当向出租人承担相应的连带违约责任这一切入点，成功说服一审法院采纳该意见，判决被告小永与鲍公司连带赔偿原告小智房屋以及家具维修费用。杨慧辉律师团队通过这些信息点，梳理清楚了该案涉及到的关键法条，《民法典》第一千一百六十八条，得出了实际使用人应当向出租人承担相应的连带违约责任这一关键切入点，以此来主张鲍公司应对小智财产损失承担连带责任。最终，一审法院采纳了杨慧辉律师团队的意见，维护了原告的合法权益。

律师说法

杨慧辉律师团队指出，在该类租赁合同纠纷与侵权纠纷竞合的案件中，关键点一在于，一定要保存有良好的房屋交接证据。出租人在交接房屋时，应及时清点、检查并做登记签字确认，避免后续产生不必要的纠纷，若是发生纠纷，交接过程中的登记资料、照片、视频等，则是维权路上的重要证据；关键点二在于，一定要在《房屋租赁合同》中明确约定好如遇纠纷和侵权，涉案的诉讼费、担保费、律师费应该由谁承担。除了常见的如支付违约金、赔偿损失、没收押金等违约责任，以及相关的维权费用应由哪一方来承担。具体可通过通用条款约定、结合违约责任约定、或是直接明确律师费范围与标准，约定后需妥善保留律师费的支付凭证，以便在发生争议时作为主张依据。必要时，可聘请专业律师拟一份房屋租赁合同。

目前司法实践中，一般遵从当事人的意思自治原则，即对于合理的律师费负担，有约定从约定，如无约定的，亦非法律规定由败诉方负担情形的，法院一般不予支持。但以下8类案件中，律师费用通常可由败诉方承担：

1、知识产权侵权案件：包括著作权、商标权、专利权侵权案件，法律规定权利人为制止侵权行为所支付的合理开支（含律师费）可计入赔偿范围；

2、债权人行使撤销权案件：债权人行使撤销权的必要费用（如律师费）由债务人负担，第三人有过错的应适当分担；

3、担保权纠纷案件：担保范围包括实现债权的费用，律师费作为实现债权的合理支出，可由败诉方承担；

4、不正当竞争案件：因不正当竞争行为导致的损失，赔偿范围包括为制止侵权行为支付的合理开支（含律师费）；

5、恶意诉讼、虚假诉讼案件：当事人存在滥用诉讼权利等不当行为，造成对方直接损失的，无过错方的律师费可由败诉方承担；

6、网络侵权案件：被侵权人为制止网络侵权行为支付的合理开支（含律师费），可认定为财产损失，由侵权方承担；

7、生态环境侵权案件：原告为诉讼支出的合理律师费，法院可根据案情判决由被告承担；

8、合同约定由败诉方承担律师费的案件：若合同明确约定违约方或败诉方承担律师费，且约定合法有效，法院通常予以支持。

法条链接

&《中华人民共和国民法典》第一千一百六十七条，侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。

&《中华人民共和国民法典》第一千一百六十八条，二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。

&《中华人民共和国民法典》第一千一百八十四条，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。

&《中华人民共和国民法典》第七百一十四条，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。